浅论海南旅游房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型

概要：本文从海南旅游房地产可持续发展的角度，通过阐释财务战略管理的流程及模式，分析影响海南旅游房地产财务战略自由选择的因素，并对其综合能力展开分析评价，从而可行性创建海南旅游房地产的财务战略管理模型。　　关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。　　基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理自由选择模型研究”的阶段性成果，项目批准后号为：Hjk10-13 　　 　　财务战略是指企业为了寻求将来的发展和强化财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做到的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的自由选择，要求了企业财务资源配置的倾向和模式，影响着企业财经活动的不道德效率。

　　为合理分析影响企业财务战略自由选择的因素，并为企业自由选择财务战略获取合理的决策依据，融合海南旅游房地产财 　　委战略的现状，可行性创建海南旅游房地产财务战略模型。　　 　　一、财务战略管理的流程及模式讲解 论文代笔 http://www.lw54.com 　　 　　(一) 财务战略管理流程 　　财务战略管理是指企业决策者制订、实行借以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实行过程中对财务战略展开掌控与评价的动态管理过程。

从以上定义可以显现出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的奠定；财务战略管理的焦点是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节还包括财务战略方案的构成、实行和评价。财务战略管理流程图如下： 　　 　　 　　（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式 　　海南经济发展较缓，其房地产业的发展始自1988年海南建省筹办经济特区，当时地方政府转让土地的现象较为多，便宜的土地出让价格更有了雅居乐、富力、中粮、鲁能等著名研发企业争相入驻，增进当地研发企业的良性竞争，推展海南房地产发展踏上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了首创期、发展期、高峰期、调整下滑期、处理期、平稳身体健康发展期等阶段，逐步发展沦为海南省经济最重要支柱产业。

从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市渐渐加剧，呈现出稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整比起，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的出售动机来看，多为度假型和养老型业主；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　根据以上海南经济发展的特点，融合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分成较慢扩张型财务战略、务实发展型财务战略和防卫膨胀型战略等三类。

　　1.较慢扩张型财务战略: 是指以构建企业资产规模的较慢扩展为目的的一种财务战略，其主要展现出特征为“低负债、低收益、较少分配”。对房地产企业而言，较慢扩张型财务战略的展现出主要是利用银行贷款、新股回购等方式符合规模扩展的资金市场需求，基本不分配股利，大力找寻新的土地储备机会，减少开建研发项目规模，积极开展营销策划，减缓项目销售和资金周转，不断扩大市场占有率，同时减少企业管理人员和专业技术人员储备，适应环境企业规模扩展市场需求。　　2.务实发展型财务战略：是指以构建企业财务绩效的稳定增长和资产规模的稳定扩展为目的的一种财务战略，其主要展现出特征是“较低负债、低收益、中分配”。

对房地产企业而言，务实发展型财务战略的展现出主要是慎重利用债务融资，增大低成本融资力度，有助于扩展土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确认开建研发项目规模，减缓项目销售和资金周转，同时在符合企业规模稳定扩展的基础上维持必要人员储备。　　3.防卫膨胀型财务战略：是指以防治经常出现财务危机和求出存活及新的发展为目的的一种财务战略，其展现出特征是“低负债、低收益、较少分配”。

对房地产企业而言，防卫膨胀型财务战略一般展现出为企业不应尽可能减少现金流入和尽量减少现金流向，充分利用企业现有资源展开融资，扩展融资途径，符合企业保持存活和发展的资金市场需求；创建严苛的投资标准，慎重扩展土地储备；增加动工面积，盘活存量资产，减少售价，减少购房优惠，出售盈利前景和现金流不佳的研发项目储备；通过采行精简机构、增加雇员、节约成本开支、传输营运费用等措施，以强化市场竞争力，维持市场份额和市场占有率。思想汇报 http://www.lw54.com/sixianghuibao/ 　　 　　二、影响海南旅游房地产财务战略模式自由选择的因素分析 　　 　　公司财务战略的自由选择须要侧重公司未来长年平稳的发展,须要充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。　　(一)旅游房地产财务战略的自由选择必需与经济周期相适应 　　经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，有所不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响根本性。

在经济衰退阶段总需求很快收缩，在经济繁荣阶段总需求稳定快速增长，在衰落阶段市场需求急剧下降，经济面对削减调整。　　经济周期性波动拒绝企业迎合经济周期的过程和阶段，通过制订和自由选择富裕弹性的财务战略，来抵挡大起大落的经济波动，以增加它对财务活动的影响，尤其是增加经济周期中下降和上升诱导财务活动的负效应。财务战略的自由选择和实行要与经济运行周期相配合。

　　一般而言，在经济衰退阶段不应采行扩张型财务战略，减少投资和劳动力，增大产品投入力度，逃跑市场完全恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段不应采行较慢扩张型财务战略和务实型财务战略融合，在兴旺初期之后减少产品和劳动力，不断扩大投资；在兴旺后期则采行务实型财务战略。在经济衰退阶段则不应采行防卫膨胀型财务战略，暂停扩展，很快降低库存，回笼资金，传输费用，增加临时性雇员。总之，企业要追踪时局变化，对经济的发展阶段做出合理反应。

履历吉尼斯世界纪录 http://www.lw54.com/html/jianli/ 　　（二）旅游房地产财务战略的自由选择必需与行业政策环境相适应 　　房地产行业的存活和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率低。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对确保经济稳定运营意义根本性，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是严格调控，有时是削减调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。

房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及涉及的行业融资政策、行业税务政策的严重调整往往对房地产的现金流和财务状况有相当大的影响。　　因此，我们在制订财务战略时，必需充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，尤其是产业政策、投资政策等对企业财务活动有可能导致的影响；必需紧密注目和分析下阶段的政策南北，以便及时调整财务战略。

　　（三）旅游房地产财务战略的自由选择必需与旅游房地产行业景气程度相适应 　　房地产不受宏观经济分明和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业常常构成稍冷或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性更为显著。行业景气的时候，销售价格持续下跌，销售面积很快消化，企业拿地热情低企，房地产投资规模及动工面积很快不断扩大；但当行业陷于萧条的时候，销售量和销售单价回升，市场从容气氛不断扩大，房地产投资及动工面积快速增长陷于衰退，整个行业现金流绷紧。论文网 http://www.lw54.com 　　行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽量提早预判整个行业下阶段的走势和做到行业的景气程度，灵活性自由选择适当的财务战略。

在行业景气的时候，有条件采行较慢扩展的财务战略；在行业萧条的时候，财务战略要适当调整，做提早应付，采行务实发展或防卫膨胀战略，来提早应付行业萧条带给的冲击和负面影响。　　（四）影响旅游房地产财务战略自由选择的其他因素 　　影响财务战略自由选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段还包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。

在行业及企业发展的有所不同阶段，必须自由选择有所不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不宽、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间更为辽阔，整体还正处于下降阶段，在以下财务战略模型中将仍然细分考虑到上述因素。　　 　　注解： 　　录1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现出负数的原因，部分指标计算公式中用现金清净减少替换经营性现金净流量，以更佳的分析解释。

　　录2：影响财务战略自由选择的企业综合能力评价体系的指标及权重解释： 　　 ①在影响财务战略自由选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，还包括15个分析指标以及5个定性指标； 代笔论文 http://www.lw54.com 　　②在分析指标中，主要自由选择了能体现公司债务能力、所求能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标自由选择较较少，主要是考虑到由于房地产分期研发及利润迟缓结转等原因，利润指标现阶段对财务战略自由选择的影响较小，嗣后不予考虑。　　③ 对各自标权重的解释：按照一般企业的绩效评价标准原则，采行分析指标70％权重，定性指标30％的权重。

分析指标按照6个大类指标的最重要程度采行负债比率：债务能力：发展能力：所求能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则区分；定性指标必要所取平均数作为权重。

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